リスク管理_メンタル

不動産は負動産!?それでもやっぱり家が欲しい!【住宅購入者が必要な資産管理の考え方】

夢のマイホーム。

誰しも一度は憧れるのではないでしょうか?

しかし現実は”人口減少””空き家の増加””地価の下落”と日本の不動産市場は長年下落し続けています。

今となっては”持ち家”よりも”賃貸”という考えの方が当たり前になりつつあります。

それでも私は家を買う!

という方に向けて、最低限理解しておきたい、資産管理の考え方を解説します。

持ち家リスク

持ち家リスクとは何なのか?

・住宅ローンが返せなくなる
・資産の下落
・災害リスク
・ライフイベントの変化に合わせて引っ越し出来ない

等々、色々なリスクが存在しますが、結局のところ”資産のリスク”と言えます。

ではなぜ持ち家が”資産のリスク”になってしまうのか?

原因は資産全体の比率に関係しています。

仮に土地1000万、建物3000万円の自宅を新築で購入したAさんのアセットアロケーション(資産比率)を参考に見ていきます。

(Aさんの場合)
・頭金無し、4000万円を変動金利35年0.5%で全額借入

・利息361万円、住宅ローン総額4361万円
・現金預金は200万円。
・新築住宅は購入後すぐ価値が10~30%価値が下がる(仮に30%価格が下がると仮定)

住宅購入直後に1561万円の負債を抱えている事になるのですが、問題はそこではなく

資産比率の93%が不動産になっています。 

メガネ
メガネ
借金して不動産に資産全振り!カイジバリのギャンブラー”ざわ””ざわ”

 

この比率で仮にAさんに不動産リスクが起こった場合どうなるのか?

・仕事クビになり住宅ローンが返せなくなる
 →ローン返済不履行、家売却、借金1500万円
・少子化、空き家問題加速で資産の下落
 →資産の大半を占める不動産の資産価値減少、ローン返済は残る
・災害リスク 集中豪雨で床上浸水、家が破損
 →建て替えで追加費用発生
・ライフイベントの変化に合わせて引っ越し出来ない
 →売却すると借金が残る

 

適正なアセットアロケーション(資産比率)とは?

元ウォール街のトレーダーで投資家”高橋ダン”さんの投資比率を参考に見てみます。


【引用:高橋ダン

長期投資の資産比率の中で不動産の占める割合は40%~60%

この中には株や投資信託も含まれるので、実際の資産の中で不動産に占める比率は多くても20~30%程度が理想という事になります。

しかし現実問題として住宅を購入してしまうと、この比率で計算するには相当な資金を持っていないと成立しない事になります。

住宅購入後の適正なアセットアロケーションと資産総額

 

結論 住宅購入後資産合計8000万になれば、住宅リスクは大きくない。

いやいや無理でしょ!、住宅ローン組んで借金までしてるのに!
コトリ
コトリ
メガネ
メガネ
そうですね、でもこれが現実で、それぐらい住宅ローンを組んで資産全振りで不動産を購入することはリスクが有るという事です

 

これだと救いがないので、もっと現実的に、ローンを払い終わる60歳までにこれに近いアセットアロケーション(資産比率)が組めていれば問題ないので、その場合を見てみます。

ローン返済後、60歳目標アセットアロケーション

条件
・60歳までにローン返済
・不動産価値は下落し土地代のみの1000万円と仮定

合計資産3000万円、不動産とは別に2000万円必要ですが、ここまで資産のバランスを保てれば、不動産リスクは減らせます。

結果 不動産とは別に2000万円資産が有れば不動産リスクは減らせる。

これは同時に老後2000万円問題につながります。

では、具体的にこの2000万円を作る為に毎月いくら積み立てすればいいのか?

老後2000万円問題、毎月の積立額

(条件)
・目標 2000万円
・積立期間 30年間
・想定利回り 3%引用:楽天証券積立かんたんシミュレーション

毎月約3.5万円 積み立て

30年間、年利3%、で運用出来れば2000万円問題解決です。

運用期間を20年で見た場合はこうなります。

(条件)
・目標 2000万円
・積立期間 20年間
・想定利回り 3%

毎月約6.1万円 積み立て

 

毎月3%以上のリターンを上げる必要があるので、税金控除のあるNISAiDeCoを最大限に利用し、長期積み立て投資をする必要がります。

おすすめ証券口座
(iDeCo、NISA、つみたてNISA、ジュニアNISA、課税口座)

【SBI証券】ネット証券口座開設数No.1/業界屈指の格安手数料!
SBI証券[旧イー・トレード証券]
【SBI証券のiDeCo】「低コスト」と「バラエティ」にこだわった
厳選した商品ラインナップ
【確定拠出年金(iDeCo)専用】SBI証券

”麦わらのルフィー式”資産運用の始め方【ワンピースは実在する!】資産運用しないといけないのはわかるけど、どうも難しそうで、一体何から始めればいいかわからない。 そんなあなたに、漫画”ONE PIECE”と比較しながら、わかりやすく資産運用のステップを解説します。 この記事を読み終わる頃には、麦わらのルフィーのように、資産運用というグランドラインに船をこぎ出し、ワンピースを手に入れる事ができるかも?...

結論 不動産リスクを取ってでも家を買いたいあなたへ

住宅購入を検討する際は、住宅ローンを計算すると共に、老後資金の積み立て予算を計算して返済計画を立ててください。

それが出来るなら、後は毎月コツコツローン返済と積み立て投資を続けていくだけです。

もし、積み立てに回せる資金がない場合。

節約して毎月のコストを減らすか、収入を増やす方法を検討し、何としてでも老後資金の比率を不動産全振りから脱却させてください。

家の価値は下がる!を最初から想定していれば、持ち家リスクは減らせます

 

メガネ
メガネ
60歳になって自分の資産が不動産一択になっていないように気を付けてください!
積み立て投資は遅い事はあっても、早すぎる事はないからね、まだ始めてなかったら今日から始めよう
コトリ
コトリ

 

 

「今日がんばった者…今日がんばり始めた者にのみ…

明日が来るんだよ…!」

賭博破戒録カイジ第7話より引用

 

「理想の家づくり」と「資産運用」は切っても切り離せない物だと思っているので、このブログのテーマにしています。

今後も私なりの「夢のマイホーム」に向けてブログを綴っていきたいと思います。

SBI証券[旧イー・トレード証券]

【ブログランキングに参加しています】
記事内容が参考になれば、応援よろしくお願いします
にほんブログ村 投資ブログ 資産運用へにほんブログ村 住まいブログ 一戸建 注文住宅(施主)へ

 

 

Photo by Stephan Bechert on Unsplash
Image by Nattanan Kanchanaprat from Pixabay

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA